Trên thực tế có trường hợp sau khi biết được thông tin thu hồi đất thì người dân mới tiến hành trồng cây, xây nhà để được bồi thường. Vậy nếu biết đất sắp thu hồi mới trồng cây, xây nhà có được bồi thường không? Chúng tôi sẽ phân tích rõ vấn đề này trong bài viết sau đây.
Điều kiện để nhà ở, cây trồng được bồi thường?
Tại khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, đối với vấn đề bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh được quy định cụ thể như sau:
“3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ”.
Kết hợp với Điều 105 Luật Đất đai 2024 có thể thấy, nhà ở và cây trồng sau khi được hình thành có thể được nhận khoản bồi thường khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Nhà ở, cây trồng được tạo lập hợp pháp (tài sản hợp pháp).
Điều kiện 2: Nhà ở, cây trồng bị thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất.
Điều kiện 3: Không thuộc những trường hợp không được bồi thường theo quy định pháp luật sau đây:
- Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm; Hủy hoại đất mà đã bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm; nhận chuyển nhượng/nhận tặng từ mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng/tặng cho; Đất do Nhà nước giao mà để bị lấn đất, chiếm đất
- Trường hợp thu hồi đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế; Không được gia hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao/cho thuê có thời hạn.
- Được tạo lập trái phép hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất.
- Là phần công trình xây dựng mà theo giấy phép xây dựng tại đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
- Công trình mà chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Hiệu lực của thông báo thu hồi đất
Để khắc phục tình trạng thông báo thu hồi đất treo “lơ lửng”, khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024 đã có quy định hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng được tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất. Theo đó, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trong thời gian này sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.
Biết đất sắp thu hồi mới trồng cây, xây nhà có được bồi thường không?
Bên cạnh việc quy định điều kiện, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì tại Điều 105 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ những trường hợp không được bồi thường. Trong đó tại khoản 2 Điều này có quy định như sau:
“Điều 105. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
…
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này”.
Theo đó, nếu nhà ở và cây trồng được tạo lập trái phép hoặc tạo lập trong thời hạn của thông báo thu hồi đất thì sẽ không được đền bù thiệt hai.
Điều này tức là nếu sau khi có thông báo thu hồi đất và trước khi thông báo này hết hiệu lực (12 tháng từ ngày ban hành thông báo - theo quy định tại khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024) mà người dân xây nhà ở, trồng cây thì tài sản này không được bồi thường.
Tóm lại, việc trồng cây, xây tạm trước khi thu hồi có được bồi thường hay không thì phải căn cứ vào thời điểm có thông báo thu hồi đất hay chưa và thông báo còn hiệu lực hay không. Nếu cây được trồng, nhà, công trình được xây ngoài khoảng thời gian có hiệu lực của thông báo thu hồi đất thì vẫn được bồi thường.
Phải thông báo thu hồi đất trước khi thu hồi bao nhiêu ngày?
Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải ban hành và gửi thông báo thu hồi đất đến người dân có đất bị thu hồi để nắm thông tin và có kế hoạch bố trí tái định cư nếu phải di chuyển nơi ở.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội phải được thông báo trước khi có quyết định thu hồi một khoảng thời gian nhất định, theo đó:
“1. Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
Như vậy, trước khi quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo trước:
- Chậm nhất 90 ngày trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp.
- Chậm nhất 180 ngày trong trường hợp thu hồi đối với đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn trên thì sẽ thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi (căn cứ khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai 2024).
Cơ quan nào có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất?
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024, cơ quan ban hành thông báo thu hồi đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất.
Dẫn chiếu đến quy định cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tại Điều 83 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất được quy định như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bị thu hồi đất thuộc các trường hợp:
+ Vi phạm pháp luật về đất đai
+ Chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật
+ Tự nguyện trả lại đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất đối với các trường hợp:
+ Thu hồi đất thuộc trường hợp mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý hay chiếm hữu đất.
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp: Vi phạm pháp luật về đất đai; Chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Như vậy, thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện tùy từng trường hợp cụ thể.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioitphcm.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
