Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất. Và giá đất cụ thể được xác định dựa trên các căn cứ nào? Phương pháp xác định ra sao? Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp nào kể từ ngày 01/8/2024?
Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, khi thực hiện tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất hoặc để tính tiền bồi thường trong các trường hợp trên thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể do ai quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.
- Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu).
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
- Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Nguyên tắc định giá đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Phương pháp định giá phải theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng các phương pháp, trình tự và thủ tục định giá đất;
- Đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch;
- Đảm bảo tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Đảm bảo được hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư.
Căn cứ để định giá đất từ ngày 01/8/2024:
Căn cứ theo quy định tại Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định về căn cứ định giá đất như sau:
“1. Việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
2. Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.”
Theo đó, khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định các căn cứ định giá đất như sau:
“2. Căn cứ định giá đất bao gồm:
a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.”
Như vậy, căn cứ để định giá đất từ 01/08/2024 bao gồm:
(1) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
(2) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
(3) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
Trong đó, thông tin đầu vào bao gồm các thông tin giá đất được ghi nhận:
- Trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
- Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất nêu trên.
- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
(4) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong: hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
(5) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Các phương pháp định giá đất từ 01/8/2024:
Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 mới, bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất:
- Có cùng mục đích sử dụng hoặc;
- Có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc;
- Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá đó thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
(2) Phương pháp thu nhập: Được thực hiện bằng cách lấy:
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng mà Nhà nước nắm giữ > 50% vốn điều lệ)
Hoặc
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh 03 năm liền kề tính tới hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất).
(3) Phương pháp thặng dư: Được thực hiện bằng cách lấy:
(Tổng doanh thu phát triển ước tính) – (Tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được thực hiện bằng cách lấy:
Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Lưu ý: Với các phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại Luật Đất đai 2024 thì Chính phủ sẽ quyết định phương pháp định giá sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioitphcm.vn - luatsugioitphcm.com.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
